Att köpa hus i Marbella skiljer sig en hel del frÄn att köpa hus i Sverige. PÄ samma sÀtt som nÀr man ska köpa lÀgenhet i Marbella sÄ finns ingen given sajt att gÄ till dÀr man kan se alla villor till salu. De allra flesta mÀklarna Àr anslutna till tvÄ-tre olika fastighetsdatabaser dÀr mÀklarna hÀmtar fastigheter ifrÄn men ocksÄ publicerar sina egna listningar.
Vi pÄ Marbella.se underlÀttar för dig som spekulant eller investerare genom att gratis göra databasen sökbar för dig som vill köpa bostad i Marbella eller nÀrliggande omrÄde hÀr.
Varför finns bÄde sÀljmÀklare och köpmÀklare vid köp av hus?
Kontaktar du som köpare en specifik mÀklare, tar den i sin tur kontakt med den mÀklare som har sjÀlva sÀljlistningen. PÄ sÄ sÀtt finns tvÄ mÀklare involverade, en sÀljmÀklare (som sÀljaren av huset anlitat) och en köpmÀklare (den du som köpare av ett hus kontaktar). Det Àr sÀljaren av huset som betalar ett arvode (normalt 5% av försÀljningspriset) till mÀklaren. SÀljmÀklaren mÄste dela sin provision med köpmÀklaren. De flesta sÀljmÀklarna fÄr endast ca 30% av försÀljningsarvodet, resterande 70% gÄr till mÀklarbyrÄn.
Varför bör jag vÀlja en mÀklare vs. en annan?
Som vi redan förklarat Àr utbudet hos samtliga mÀklare nÀst intill detsamma. MÀklarna jobbar sÀllan med exklusivitet. I de fall de har exklusivitet sÄ handlar det mest om att sÀljaren av huset inte anlitar flera olika mÀklare direkt, utan att det alltid Àr en specifik mÀklare involverad oavsett vilken köpmÀklare som anvÀnds. Det spelar alltsÄ mindre roll för dig som kund. DÀremot sÄ Àr det viktigt att vÀlja rÀtt mÀklare att leta hus via pga att de mindre nogrÀknade mÀklarna ibland vÀljer att inte visa hus för dig som spekulant pga att det inte Àr deras egna listningar (dvs de mÄste dÄ dela arvodet med sÀljmÀklaren). RÀtt mÀklare förstÄr vad du Àr ute efter och visar just de villor du Àr intresserad av. Inte sÀllan Àndrar mÀklarna annars i sista stund vilka objekt den vÀljer att visa dig utan chans för dig att ha en Äsikt. Det har ibland att göra med kort varsel eller att sÀljmÀklaren inte finns tillgÀnglig i slutÀndan, men alltför ofta Àr det en medveten strategi för att de vill att du ska köpa ett av objekten som de sjÀlva fÄr hela arvodet för, dvs. de agerar sÀljmÀklare OCH köpmÀklare.
Vilken Àr bÀsta mÀklaren i Marbella?
Vi fÄr ofta frÄgan vilken Àr bÀsta mÀklaren att köpa hus via i Marbella. Det finns oftast inte nÄgot enkelt svar pÄ det utan följdfrÄgor. Det beror pÄ att vissa mÀklare Àr specialiserade pÄ ett specifikt bostadsomrÄde eller en speciell prisnivÄ. Vissa mÀklare förmedlar bara husförsÀljningar över 20 miljoner kronor medans andra kanske har frÀmst objekt under 10 miljoner kronor. Igen, den bÀsta mÀklaren Àr den mÀklare som passar just dina behov bÀst och faktiskt lyssnar pÄ vad du Àr ute efter. NÀr en husmÀklare vet dina behov och preferenser sÄ Àr det ocksÄ större möjlighet att de kontaktar dig direkt vid nÀr ett nytt objekt kommer ut pÄ marknaden. DÄ kan du vara bland de första som gÄr pÄ en visning av det objektet och pÄ sÄ sÀtt har chans att fÄ till en deal snabbt. Att veta vilken den bÀsta mÀklaren Àr för dig Àr nÄgot en tredje part, t.ex. vi pÄ Marbella.se kan hjÀlpa till med eftersom vi kÀnner till de flesta respektabla och seriösa mÀklarna och dÀrmed guidar mÄnga av vÄra besökare rÀtt.
Vad kostar en villa i Marbella?
En villa i Marbellas hetaste omrĂ„de för svenskar, Nueva Andalucia kostar generellt sett frĂ„n 1 miljon euro och uppĂ„t. Det finns undantag om man Ă€r beredd att göra avkall pĂ„ lĂ€get, mindre tomt eller lĂ€gre standard. Ăr man beredd att lĂ€gga tid och pengar pĂ„ att renovera ett hus sĂ„ finns viss möjlighet för detta fortfarande. Men mĂ„nga av de bĂ€sta husen Ă€r redan uppköpta och renoverade av fastighetsutvecklare. I det gamla industriomrĂ„det La Campana finns billigare hus men dĂ„ Ă€r de oftast betydligt mer intrĂ€ngda och har oftast inte nĂ„gon direkt utsikt.
›› Du kan se priserna bland de villor som just nu finns ute till salu pĂ„ marknaden i Marbella med omnejd hĂ€r
Vilket Àr bÀsta lÀget i Marbella?
Det finns egentligen inte nÄgot entydigt svar pÄ frÄgan vad som Àr bÀsta lÀget i Marbella, lika lite som det finns ett svar för vad som Àr bÀsta lÀget i t.ex. Stockholm. DÀremot finns nÄgra enkla riktlinjer att utgÄ ifrÄn enligt nedan.
Ligger huset sk. “first line golf” (dvs angrĂ€nsar mot golfbana) sĂ„ Ă€r priset oftast högre dĂ„ Det finns golfare som vĂ€rdesĂ€tter detta. Ăven utsikt mot Marbellas berg La Concha och/eller utsikt mot havet Ă€r sĂ„dant som vĂ€rdet/priset ökar. Ett modernt hus Ă€r ofta renoverat i en stil som uppskattas av oss Skandinavier, just eftersom de vet att vi Ă€r en stor mĂ„lgrupp bland köparna. LĂ€gen högt upp pĂ„ berg med en öppenhet och avskildhet, men Ă€ndĂ„ Ă€r nĂ€ra det mesta Ă€r nĂ„got som Ă€r vĂ€ldigt eftertraktat.
Undvik omrÄden som kan drabbas av översvÀmningar. Det mÄ vara över 320 dagars sol i Marbella, men nÀr det vÀl regnar sÄ regnar det rejÀlt. Har man dÄ en kÀllare och ligger i en försÀnkning sÄ kan man drabbas av stora översvÀmningar vilket inte Àr roligt med ett nyköpt hus.
Ska man köpa hus i Gated community eller inte?
En frÄga som kommer upp allt som oftast frÄn nya husköpare i Marbella Àr huruvida man bör leta efter hus i ett s.k. gated community eller inte. AlltsÄ ett bostadsomrÄde som Àr inhÀgnat pÄ ett eller annat sÀtt. Ibland görs detta med privat grind eller bom för de boende och med staket runt omkring omrÄdet.
Ligger huset i ett gated community, oavsett om det Ă€r med egen vakt eller ej, sĂ„ Ă€r sĂ€kerheten generellt högre för inbrott men ingen garanti. Dock kan det kĂ€nnas tryggt att ha grind sĂ„ att inga obehöriga kommer in till tomtgrĂ€nsen. PĂ„ sĂ„ sĂ€tt fĂ„r man som husĂ€gare lite mer privatliv och lugnare frĂ„n trafikljud. Rekommendationen Ă€r trots det att ha ett eget larm med sk. “perimeter alarm” (larm som aktiveras nattetid med sensorer runt tomten).
En annan potentiell fördel med ett gated community kan vara att det möjliggör för barnen att sjĂ€lva vara ute och cykla pĂ„ vĂ€gen. Det beror dock givetvis pĂ„ hur stort community man bor i. Ăr det inte ett gated community Ă€r det sĂ€llan eller aldrig man kĂ€nner sig tillrĂ€ckligt trygg med det pga trafiken.
Hur stort Àr huset egentligen?
Ibland nĂ€r man tittar pĂ„ en bostadsannons kan man bli förvirrad för hur stort ett hus egentligen Ă€r. MĂ„nga hus Ă€r till synes gigantiska om man tittar pĂ„ de angivna kvadratmetrarna. Detta Ă€r oftast pga att mĂ€klarna inte bara anger bostadsyta hĂ€r i Spanien utan ocksĂ„ bakar ihop husets kvadratmeter med ytan av t.ex. terass och/eller balkong (s.k. “Built area”, vilket bl.a. framgĂ„r av “Catastro”). Vill man vara helt sĂ€ker pĂ„ hur stort ett hus bör man frĂ„ga vad som Ă€r sk. “Livable area” och som finns registrerat hos kommunen.
Vad kostar det att köpa hus?
MÄnga undrar vilka övriga kostnader som tillkommer vid husköp i Spanien. Man generellt sÀga att de extra kostnaderna utöver listpriset pÄ ett hus för dig som köpare brukar hamna pÄ mellan 10%-12% ytterligare. Detta Àr ett spann eftersom t.ex. stÀmpelskatt varierar beroende pÄ husets totalpris. Advokatens arvode kan ocksÄ variera beroende pÄ hur bra du förhandlar.
Kan jag förhandla ner mÀklarens arvode?
Det Àr husÀgaren som betalar sÀljmÀklaren en procent av försÀljningsbeloppet, inte du som köpare. Det innebÀr att i de 10-12% som vi nÀmnde ovan ingÄr inte mÀklarens arvode. StÄr dock sÀljare och köpare bara en liten bit ifrÄn varandra i pris för en fastighet för att det ska bli affÀr men trots det vÀgrar bÄda att röra pÄ sig, sÄ kan mÀklaren i vissa fall erbjuda sÀljaren att gÄ ner i ersÀttningsnivÄ frÄn sina 5%.
Ăr ett hus listat för 1 miljon euro sĂ„ Ă€r 5% motsvarande 50,000 EUR (alltsĂ„ ca 500,000 kronor) i kostnad för sĂ€ljaren till mĂ€klaren. Vill sĂ€ljaren absolut inte gĂ„ ner frĂ„n 1 miljon euro och köparen absolut vĂ€grar gĂ„ upp till en miljon, sĂ„ kanske mĂ€klaren kan tĂ€nka sig gĂ„ ner till t.ex. 3% i avgift sĂ„ kan man fĂ„ till en affĂ€r pĂ„ 980,000 EUR. Det Ă€r alltsĂ„ trots allt en rabatt pĂ„ ca 200,000 kronor för bĂ„de köpare och sĂ€ljare. Det ligger ofta i mĂ€klarens intresse att fĂ„ till en affĂ€r dĂ„ arvodet i sig Ă€r betydande och mĂ€klaren kanske annars riskerar att stĂ„ kvar med huset flera mĂ„nader till.
MÄste jag anvÀnda mig av en advokat vid husköp?
Det enkla svaret Àr ja. Som utlÀndsk köpare bör du anvÀnda en advokat. MÀklarna har inget juridiskt ansvar och hanterar inte pappersarbetet. DÀrför har sÀljaren en egen advokat och du som köpare din egna advokat. AffÀren görs upp mellan advokaterna nÀr det kommer till handpenning och tilltrÀde.
Se till att hitta din egna advokat, baserat pÄ tips frÄn familj eller vÀnner. AnvÀnd inte mÀklarens advokat eller nÄgon denne rekommenderar. De har i sÄ fall förmodligen ett historiskt samarbete vilket gör att advokaten Àr pÄ mÀklarens sida, snarare Àn ser till dina intressen. Listpriset för advokatens arvode brukar börja pÄ 1% av köpebeloppet (vilket vid dyra hus kan innebÀra en betydlig kostnad). Att fÄ ner denna kostnad till nÄgonstans mellan 0.5%-1% Àr möjligt men ingen sjÀlvklarhet. Ta kontakt med flera olika advokat och stÀll dem mot varandra. Det viktigaste Àr dock att du har en bra och pÄlitlig advokat. Vi som utomstÄende part kan rekommendera en bra advokat hÀr i Marbella, som vi sjÀlva jobbat med men alltsÄ inte har nÄgot ekonomiskt intresse av att rekommendera.
MÀklaren sÀger att man aldrig gör besiktning av hus i Spanien?
Vissa mÀklare pÄstÄr att man aldrig gör en besiktning av hus i Spanien, för att det inte behövs. Men köper man ett hus för flera miljoner kronor, oavsett om det Àr i Sverige eller i Spanien sÄ bör man göra en besiktning. Allra helst i Spanien om man frÄgar oss, eftersom byggstandarden varierar kraftigt mellan olika hus. Vissa byggare anvÀnder sig av byggtekniker som ser vÀldigt fint ut men endast hÄller kortsiktigt. Man kanske drar in kostnader pÄ saker som isolering, underarbete för golv eller tÀtskikt i badrum, ventilation och liknande.
Med rÀtt besiktningsman (s.k. Surveyor pÄ engelska) sÄ fÄr man ett grundlig genomgÄng av byggstandard, problem flaggas upp och man kan pÄ sÄ sÀtt ta upp det med sÀljaren för att försöka göra nÄgot pÄ priset. Det Àr dock viktigt att man har ett reservationskontrakt som tillÄter en att backa ur köpet och att man dÄ fÄr handpenningen tillbaka, om graverande problem (nivÄn kommer man överens om med sin advokat nÀr reservationskontraktet förbereds) skulle upptÀckas vid besiktning.
Vi har Àven tips pÄ seriösa företag som utför besiktningar av hus lÀngs hela Costa del Sol dÀr man fÄr en genomgÄende rapport med foton och beskrivningar. NivÄn pÄ hur djupgÄende besiktningen Àr kan man bestÀmma, men kostnaden för en bra besiktning ligger nÄgonstans mellan 15,000 och 20,000 kronor beroende pÄ omfattning. Det Àr inte hÀr man ska försöka spara in pengar vid husköp i Spanien.
Planerar du att köpa hus i Marbella?
Om du övervÀger att köpa hus i Marbella gÀller det att planera sitt köp och göra sin lÀxa. Ett tips Àr att prata med en oberoende kontakt som kan introducera dig till rÀtt mÀklare för just det omrÄde du Àr intresserad av och i den prisklass som Àr bÀst för dig.
Vi hjÀlper dig gÀrna att hitta rÀtt pÄ vÀgen, dÄ vi samarbetar med mÄnga olika husmÀklare hÀr i Spanien och fÄr betalt av dem för att skicka vidare kunder. Nöjda kunder ger oss bra rykte vilket gör att vi tjÀnar mest pÄ det.
Andra tips
Har du nÄgra andra tips som du tycker att vi ska dela med oss av till potentiella spekulanter? Tveka dÄ inte att skicka ett meddelande hÀr.